Seit Jahren ziehen die Mieten in den 1-a-Lagen kräftig an – je größer die Städte, desto stärker. Laut einer Studie des Immobilienunternehmens Comfort stiegen in den vergangenen zehn Jahren die Einzelhandelsmieten in den 1-a-Lagen der sieben teuersten Städte um fast 50 Prozent. Spitzenreiter ist nach wie vor München mit Mieten von bis zu 360 Euro pro Quadratmeter (bei Neuvermietung eines 100-qm-Standardladenlokals). Auch die 1-b-Lagen der Großstädte und einiger Mittelstädte verteuern sich zum Teil erheblich. Erhebungen des Immobilienverbands IVD zufolge stiegen die Mietpreise etwa in den Nebenlagen der City-West in Berlin zuletzt um 23 Prozent – unter anderem, weil Händler vom Kurfürstendamm in die Seitenstraßen verdrängt werden, was die Nachfrage erhöht

Den Hauptgrund für den Boom bei den innerstädtischen Gewerbeimmobilien sehen Experten darin, dass aufgrund der weltweiten Wirtschaftsflaute derzeit viel billiges Geld auf dem Markt ist, das investiert werden will. Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern geht es Deutschland ökonomisch gut, der Markt gilt als stabil, der stationäre Einzelhandel wächst in den meisten Großstädten, trotz der Onlinekonkurrenz. Hinzu kommt das Interesse großer internationaler Marken an den umsatzstarken Innenstadtlagen. 

Dies alles geht einher mit dem Trend der Reurbanisierung, der seit Jahren zu beobach­ten ist. Die Citys werden wiederbelebt, selbst Shoppingcenter, früher häufiger auf der grünen Wiese errichtet, drängen immer mehr in die Innenstadtlagen. Was für den Handel grundsätzlich positiv ist, hat aber auch seine Schattenseiten, die Vertreter der Juweliersbranche mit Sorge betrachten. „In großen Zentren ist es schwieriger geworden, zu überleben“, sagt Stephan Lindner, Präsident des Bundesverbands der Juweliere, Schmuck- und Uhrenfachgeschäfte (BVJ). „Helden des Einzelhandels“ seien jene, die es in den guten Lagen schafften. Denn meist könnten sich dort nur Filialbetriebe und Flagship-Stores halten. Lindner kann aus eigener Anschauung berichten – als Geschäftsführer von Ju­welier Fridrich in der Sendlinger Straße in München befindet er sich selbst in einer 1-a-Lage sowie inmitten der teuersten Hotspots Deutschlands. Der Spitzenreiter, die Kaufingerstraße, ist nur ein paar Gehminuten entfernt. Lindners Familie hat das Glück, sich über die Miete nicht den Kopf zerbrechen zu müssen, denn das 300 Quadratmeter große Geschäft befindet sich im Eigentum. 200 Euro netto pro Quadratmeter würden in der Gegend derzeit aufgerufen. Könnte er das stemmen, wenn er den Laden mieten müsste? „Das wäre schon verdammt schwer“, sagt Lindner.

Verödung der Handelslandschaft

Übertreiben es die Immobilieneigentümer, vor allem die großen Fonds und Versicherungen, mit den Renditeerwartungen? Aus Großstädten wie Frankfurt und München ist zu hören, dass selbst einige große Pre­miumhändler nicht mehr bereit sind, die hohen Preise mitzutragen. „Die Frage ist, ob sich die Immobilieneigentümer bewusst sind, an welcher Spirale sie da drehen“, sagt Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland. Das sei keine gesunde Entwicklung. Denn die hohen Mieten seien durch einen vernünftigen Betrieb kaum zu erwirtschaften.

Ganz anders zeigt sich die Lage in einem Großteil der kleinen und mittleren Städte. Dort stehen die Zeichen auf Krise, denn die Folgen des demografischen Wandels und damit einhergehend des Strukturwandels im Einzelhandel schlagen hier besonders zu Buche. Hier droht neben der Abwanderung auch eine Verödung der Handelslandschaft, teilweise zusätzlich befeuert durch konkurrierende Shoppingcenter. Familiengeführte Modegeschäfte oder Parfümerien schließen, Backshops und Ein-Euro-Läden ziehen ein. Vor allem Städte mit 50 000 bis 100 000 Einwohnern zählen zu den Verlierern. In der ­Folge sinken Umsätze und Ladenmieten eher, als dass sie steigen. „Diese Schere klafft immer weiter auseinander“, sagt Tine Fuchs, Referatsleiterin unter anderem für Stadt­entwicklung beim Deutschen Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in Berlin. Während es einen großen Run auf die Flächen in den Citys gebe, seien in vielen kleineren Zentren immer mehr Leerstände zu verzeichnen. Das Warenhaussterben verschärfe die Situation seit Jahren. „Es kommt allerdings sehr auf den Standort an“, sagt Fuchs. Einige Mittelstädte prosperierten nämlich auch, vor allem die zentral gelegenen.

Intelligentes City- und Quartiers-Management

„In kleineren Orten ist eine lebendige Innenstadt kein Selbstläufer“, so Lena Stähler, Projektleiterin im Forschungsbereich Immobi­lien und Expansion beim EHI Retail Institute. Hier sei die Konkurrenz durch den Onlinehandel und die nächstgrößere Stadt besonders stark. Ein intelligentes City- und Quartiermanagement sei notwendig, um den Handel zu stärken. Experten wie Fuchs und Stähler sind sich einig: Ein gesunder Branchenmix, nicht zu viele Filialisten, gute Aufenthaltsqualität, kulturelle Angebote und Services wie offenes WLan sind entscheidende Faktoren, um die Stadtzentren am Leben zu halten. Hoffnungsvoll stimmen neue Handelskonzepte, die seit Kurzem auch in klei­nere Städten ausprobiert werden. Der Trend: weg von großen Flächen, hin zu besserer Beratung und intensiveren Erlebniswelten.

Ganz gleich ob Klein- oder Großstadt: Ein citynaher Standort ist für Juweliere und Goldschmiede besonders ausschlaggebend, gelten ihre Schaufenster doch als die wichtigste Werbung. „Noch so gute Kundenpflege kann das nicht ersetzen“, sagt BVJ-Geschäftsführer Joachim Dünkelmann. Ein Umzug in eine schlechtere Lage bringe zwangsläufig eine Änderung des Unternehmenskonzepts mit sich. „In B-Lagen sind guter Service und ein stammkundenreiches Profil besonders wichtig“, sagt Dünkelmann. Auch eine Verkleinerung könne manchmal sinnvoll sein. Eine auffällige Häufung von Fällen, wo Inhaber die Miete nicht mehr bezahlen konnten, sei ihm allerdings bislang nicht zu ­Ohren gekommen. „Vor allem in kleinen und mittleren Städten sitzen viele Händler ja auch in eigenen Immobilien“, sagt Dünkelmann. Konkrete Zahlen gebe es dazu jedoch nicht.

Dass es in kleineren Städten auch richtig gut laufen kann, weiß Carsten Kissner zu berichten. Der Goldschmied aus dem baden-württembergischen Schwetzingen ist erst kürzlich von einer Seitenstraße in eine 1-a-Lage umgezogen, in den umgebauten früheren Marstall des nahen Barockschlosses. „Es waren nur 60 Meter, aber dazwischen liegen Welten“, sagt Kissner. Vorher habe er keine Laufkundschaft gehabt, nun befinde er sich auf der Prachtstraße Schwetzingens, wie er sagt. Und das zu erstaunlich günstigen Konditionen. Deutlich unter 40 Euro zahlt Kissner pro Quadratmeter. Der Marstall befinde sich im Eigentum des Landes, erklärt er. Dass sein Geschäft gut läuft, hat er zum einen seiner Stammkundschaft im gesamten Rhein-Neckar-Raum zu verdanken, zum anderen dem guten Händlermix und der architektonischen Perle der Stadt: Das Barockschloss ist nämlich ein Touristenmagnet und sorgt für Frequenz vor Kissners Geschäft. „Das passt gut zu uns“, sagt der Goldschmied. „Die Kunden können sich hier einen schönen Tag machen.“

Renate Eisenbarth dagegen sagt, sie habe durch den Wegzug aus der Düsseldorfer Innenstadt in vielen Punkten gewonnen: „Wir haben jetzt Parkplätze direkt vor der Tür, es gibt viele Lebensmittelgeschäfte als Frequenzbringer, und es fehlt die Konkurrenz durch Geschenkartikelläden.“ Die Stammkunden seien zudem froh, nicht mehr in die City fahren zu müssen. Vielen kleinen Einzelhändlern sei es so ergangen wie ihr – sofern sie überhaupt überlebten. Die Außenbezirke hätten dadurch zum Teil eine Renaissance erfahren, sagt Renate Eisenbarth. „Ich glaube, die Innenstadt wird in ein paar Jahren nichts Individuelles mehr zu bieten haben.“ Auf der Königsallee liegt der Anteil großer Ketten schon heute bei fast 90 Prozent.

„Die Rendite-Erwartungen sind oft zu hoch“ 

Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland (HDE), erklärt im Interview, warum er nichts gegen Filialisten hat, ihm zugleich aber die hohen Kosten in den 1-a-Lagen Sorgen bereiten.

GZ: Herr Reink, sind die Einkaufsstraßen deutscher Städte zum Shoppen mittlerweile nicht zu eintönig?

Michael Reink: Da bin ich geteilter Meinung. Der Filialisierungsgrad hat ordentlich zugenommen, ja. Aber wenn wir uns die Vertriebssysteme anschauen, sehen wir, dass der privat geführte Einzelhandel noch immer in der Überzahl ist. Zudem ziehen starke Marken die Leute an. Das erhöht die Frequenz für den eigenen Laden. Das Filialisten-Bashing kann ich deshalb nicht verstehen. Die sind da, weil sie gut verkaufen. Davon profitieren ganze Shoppingcenter, auch Juweliere.

Viele Fachhändler können sich die 1-a-Lagen großer Städte oft nicht mehr leisten. Was macht ihnen mehr zu schaffen: die Online-Konkurrenz oder die großen Marken, die fast jede Miete bezahlen?

Ich sehe die Konkurrenz nicht so sehr im Onlinebereich. Der Kunde wird in Zukunft immer und überall einkaufen wollen. Und der Handel muss sich darauf einstellen, was er mit seinen Multi-Channel-Angeboten zu einem großen Teil ja auch tut. Der Zugang zur Präsenz im Internet ist mittlerweile sehr niedrigschwellig. Das größere Problem sind in der Tat die Rendite-Erwartungen einiger Immobilienbesitzer …

… die Gewerbemieten haben in 1-a-Lagen von Metropolen wie München und Berlin ja teilweise astronomische Höhen erreicht. Selbst großen Unternehmen wird das mitunter zu viel.

Die Frage ist, ob sich die Immobilieneigentümer bewusst sind, an welcher Spirale sie da drehen. Die Rendite-Erwartungen passen oft nicht mehr zu den erzielbaren Mieten. Das kann keine gesunde Entwicklung sein. Da sehen wir einen Trend, bei dem zur Vorsicht zu raten ist. In Berlin zum Beispiel gibt es Mietsteigerungen im hohen zweistelligen Bereich. Wie soll das durch einen vernünftigen Betrieb erwirtschaftet werden? Einige Firmen sind bereit, die unrentablen Mehrkosten als Investition in das Markenimage zu deklarieren. Die wollen einfach einen guten Standort besetzen und kompensieren Verluste gegebenenfalls. Kleine Einzelhändler können das nicht.

Hat dieser Aufwärtstrend bald eine Grenze erreicht?

Die Bedingungen sind weiter gegeben. Die Weltwirtschaftskrise ist noch nicht zu Ende. Und es ist sehr viel Kapital auf dem Markt, das ausgegeben werden will. Vor allem in Deutschland, das von der Krise kaum betroffen ist und einen wertstabilen Markt hat. In Klein- und Mittelstädten werden sich die Mieten dagegen eher zurückentwickeln, vor allem wegen des demografischen Wandels. Man sieht es schon an den Abschlüssen in den Shoppingcentern. Die Flächen werden immer kleiner. Wir werden in Zukunft immer häufiger umsatzbezogene Mieten haben.

Wie kann das kleine Juweliergeschäft in der B- oder C-Lage überleben, wenn es anderswo zu teuer ist?

Für Juweliere ist es sehr wichtig, in guter Lauflage zu sein und von vielen Leuten gesehen zu werden. Ihre Geschäfte sind citytypisch, besonders in Fußgängerzonen. Das hat man auch im Einkaufsverhalten gelernt. Wenn Juweliere die 1-a-Lagen nicht mehr bezahlen können, dann kann es auch in guten B-Lagen funktionieren. Wichtig ist, dass sie sich spezialisieren, ein Alleinstellungsmerkmal haben. Dann kommen die Kunden zu ihnen. Hilfreich ist es auch, Lebensmittelhändler in der Nähe zu haben, die sich oft in guten B-Lagen befinden. Die sorgen tagtäglich für gute Frequenz. Dann ist man mit seinem Schaufenster im Fokus. Und: Die Online-Sichtbarkeit ist extrem wichtig. Es muss nicht gleich ein eigener Shop sein. Aber man muss im Internet zu finden sein. Wir haben neulich eine Umfrage unter 60 000 Verbrauchern gemacht, die ergeben hat, dass 38 Prozent der Leute sich auf ihren Einkauf online vorbereiten – und sei es nur zu den Öffnungszeiten eines Geschäfts.

Checkliste für Schmuck- und Uhrenfachgeschäfte

Diese Faktoren sind für einen erfolgreichen Standort entscheiden

Passantenfrequenz:
Der Kauf einer Uhr oder eines Armreifs ist mit Emotionalität verbunden. Die Sichtbarkeit der Auslagen in einer belebten Citygegend gilt schon deshalb als besonders wichtig.

Online-Sichtbarkeit: 
Im Internet vertreten zu sein und von Google und Co. leicht gefunden zu werden, ist heute für jeden unverzichtbar. Auch für lokale Händler. Eine eigene Website und gegebenenfalls Social-Media-Profile sind dringend zu empfehlen, optional kann ein Online-Shop als zweites Standbein dienen.

Händlermix: 
Eine gute Mischung verschiedener Geschäfte belebt die Umgebung. Obwohl Juweliere ein besonders solides Umfeld brauchen, dienen auch Supermärkte und beliebte Wochenmärkte als Frequenzbringer.

Kulturelle Highlights:
Museen, Theater und andere Veranstaltungsorte werten die Umgebung auf, weil sie neben dem Handel Erlebnisse bieten.

Örtliches Erscheinungsbild:
Wer Hochwertiges anbietet, muss sich in einem gepflegten, sauberen Umfeld befinden. Eine gut ausgeleuchtete Umgebung ohne dunkle Ecken halten Experten ebenfalls für wichtig.

Gute Erreichbarkeit:
Gerade, wer sich den Laden in der Fußgängerzone nicht mehr leisten kann, sollte auf eine gute Verkehrsanbindung achten. Parkplätze sollten vor allem vorhanden sein, aber auch der Nahverkehr.

Sozioökonomische Struktur:
Insbesondere für langfristige Strategien ist die Zusammensetzung der Bevölkerung wichtig. Befinde ich mich in einer Wohnstadt, in einer Studentenstadt? Was sagen demografische Prognosen?

Kaufkraft:
Die Branche ist stärker als andere von einer solventen Kundschaft abhängig. Eine Ausnahme ist etwa der Modeschmuckbereich.

Tourismus:
Wer sein Geschäft in einer touristisch beliebten Gegend betreibt, kann sich glücklich schätzen.Urlaubsreisende sind eher bereit, Geld auszugeben. 

Nischenstrategien:
Ein Alleinstellungsmerkmal haben, sich von anderen abheben, das hilft fast immer – vor allem Goldschmieden mit eigenen Kreationen.

Stammkunden:
Für viele Branchen-vertreter ist eine intensive Stamm-kundenpflege das A und O. Je abgelegener
der Standort ist, desto mehr zählen treue und zufriedene Kunden.

Wettbewerbssituation:
Fast jeder Kaufmann schaut zuerst auf die Konkurrenten im Umfeld, eine Selbstverständlichkeit. Je weiter entfernt das nächste Geschäft mit ähnlichem Sortiment ist, desto besser.

Text: Sebastian Höhn, Illustration: Nadine Pfeifer